Amikor a bolt zárva tart – de a bérlet él tovább, avagy fizessünk, vagy ne fizessünk?

Családi vállalkozások, kisebb nagyon cégek tömegét érintheti a kérdés, hogy a koronavírus járvány árnyékában üresen kongó üzletük, éttermük bérleti díjának fizetését felfüggeszthetik-e. A bérlői piacon sokan képtelenségnek tartják, hogy ebben a helyzetben bármilyen bíróság a bérbeadóknak adna igazat. Pedig néhány dologra érdemes odafigyelni.

Bérbeadó és bérlő között szerződéses kötelezettség van bérleti díj megfizetésére és a bérbeadó – legalábbis formálisan - képes az alapvető kötelezettségei teljesítésére, azaz a bérlemény használatának biztosítására. Ahhoz kétség nem fér, hogy a váratlan járványhelyzet a feleknek nem felróható külső körülmény, amely gazdaságilag valóban teljesen ésszerűtlenné teszi a bérlő számára a bérlet változatlan fenntartását. De az üzletek nyitva tartása jogilag a jelenlegi állami korlátozások mellett sem kizárt, az irodák használata pedig a távmunkát érintő múlt heti jogszabályváltozás ellenére is lehetséges. Ezért igenis kérdéses, hogy – hacsak nincs a felek szerződésében egy kifejezetten ilyen helyzetre vonatkozó rendelkezés, márpedig többnyire biztosan nincs – vajon a bíróság minden esetben a bérleti díjfizetés alól mentesítő vis maior eseményként ítélné-e meg a jelenlegi helyzetet, esetleg alkalmazhatónak tartja-e a polgári törvénykönyv azon, a gyakorlatban korábban ritkán használt rendelkezését, miszerint arra az időre, amely alatt a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja, bérleti díj nem jár. Amennyiben igen, akkor azzal szinte teljesen egyoldalúan a bérbeadókra telepítené az összes terhet (ingatlan fenntartási költsége, adósságszolgálata), de megfosztaná őket az ingatlan egyetlen lényegi bevételi forrásától, a bérleti díjtól. Tehát úgy is feltehető a kérdés, hogy érvényes szerződés mellett is a bérbeadói oldal vállalja-e a pénzügyi következményeket, miközben nagyon sok szerződésben a bérbeadók kifejezetten kizárták felelősségüket a bérlői forgalom, a bérlői nyereségesség tekintetében. Amikor a bérleti szerződéseket a felek aláírták, a bérlő ebbe a felelősség kizárásba belenyugodott, sőt beleegyezett.

Tehát a probléma álláspontunk szerint úgy fog a későbbiekben felmerülni, hogy hol húzzuk meg a vis maior/szerződéses lehetetlenülés határait. A teljes hatósági zárlat, karantén ugyanúgy kezelendő-e mint egy részleges boltzár (pl. du. 3-i kötelező zárás vásárlók elől). A vásárlóerő hirtelen visszaesése, eltűnése kinek a kockázata, ha hatósági intézkedés is érinti, vagy ha csak a cég saját döntése alapján rendel el teljes home office-t, ezzel komoly teljesítmény-visszaesést okozva. A kérdés jelenleg nem ítélhető meg bizonyossággal; várhatóan lesz olyan ítélet, ami a bérlőt mentesíti bérleti díjfizetés alól, de olyan is, ami csak részlegesen, vagy egyáltalán nem. Ezért átgondolt jogi megközelítését és kommunikációt igényel a felek részéről a jelen helyzet kezelése.

Erre tekintettel bérlőként azt kell felmérni, hogy

(i) az adott szerződésben van-e olyan vis maior jellegű rendelkezés, ami rájuk nézve kedvezően alkalmazható,

(ii) van-e olyan bérbeadói kötelezettség vállalás, amely jelenleg nem teljesül,

azaz, általános polgári jogi szempontból az adott jogviszonyban hivatkozhatnak-e alappal a teljesítés/szerződés lehetetlenülésére és/vagy szerződésszegést kizáró ellenőrzési körén kívül eső, előre nem látható körülményre, azaz vis majorra.