Az elővásárlási jog nyara – amikor a köz dönt

Az elővásárlási jog jól ismert és régóta létező jogintézmény – de ritkán kerül annyira reflektorfénybe, mint ezen a nyáron. Az elővásárlási jog lényege egyszerű, azt jelenti, hogy egy előre meghatározott szereplő – például az állam vagy az önkormányzat – egy tervezett adásvétel esetén az eredeti vevő helyébe léphet, és azonos feltételekkel megszerezheti az eladásra kínált vagyontárgyat (pl. ingatlant vagy üzletrészt).

A 2025-ös nyár azonban új dimenziókat nyitott meg az elővásárlási jog tekintetében: miközben az önkormányzatok a helyi közösségek védelmére hivatkozva gyakorolnák elővásárlási jogukat, az állam gyakorlatilag általános beleszólási lehetőséget kapott a hazai cégek tulajdonosváltásaiba – különösen, ha külföldiek is érintettek. Jelen cikkükben az elővásárlási jog ezen két friss dimenzióját járjuk körbe. 

Önkormányzati elővásárlási jog, mint új identitásvédelmi eszköz

2025. július 1-jén hatályba lépett az ún. „településvédelmi törvény”, amely lehetővé teszi az önkormányzatok számára, hogy helyi rendelettel korlátozó intézkedéseket vezessenek be, elővásárlási jogot alapítsanak lakóingatlanokra – a helyi közösség védelmére hivatkozva. A cél a „betelepülés” korlátozása, különösen a kisebb településeken: az önkormányzat, a telekhatáros ingatlan tulajdonosa vagy a településen más ingatlannal rendelkező tulajdonos (utóbbi kettő akkor, ha legalább 5 éve tulajdonos), ha a törvényben meghatározott feltételek fennállnak, élhet az elővásárlási jogával és az eredeti vevő helyett beléphet a szerződésbe.

A törvény szerint „betelepülőnek” minősül az a természetes személy, aki az adott településen nem rendelkezik ingatlantulajdonnal, bejelentett lakóhellyel vagy tartózkodási hellyel és a településen kíván ingatlant szerezni vagy lakcímet létesíteni. A szabályozás természetes személyek közötti ingatlan-adásvételre vonatkozik, így kivételt képez például az öröklés és ajándékozás, valamint a hozzátartozók közötti tulajdonátruházás, illetve a bizonyos típusú ingatlanok (pl. termőföld) adásvétele. Fontos kiemelni, hogy a törvény csak természetes személy betelepülőkre vonatkozik, így a gazdasági társaságokra semmilyen betelepülési korlátozás nem alkalmazható.  

Bár a törvény már hatályba lépett, a legtöbb önkormányzat még nem alkotott rendeletet az elővásárlási jog gyakorlásáról, illetve a településvédelmi törvény által biztosított egyéb eszközökről (pl. betelepülési hozzájárulás). Ennek egyik lehetséges oka, hogy a szükséges végrehajtási szabályokat tartalmazó kormányrendelet még nem jelent meg, így várhatóan az önkormányzatok kivárnak a rendeletalkotással annak megjelenéséig. Ez alól egyetlen kivétel Mezőkeresztes önkormányzata, akik már a törvény hatálybalépését megelőzően június végén megalkották a betelepülést korlátozó önkormányzati rendeletüket és bevezették az önkormányzatot megillető elővásárlási jogot.

A vállalatok sem maradnak érintetlenül

Bár a fenti gyakorlat nem terjed ki a cégekre, a jogalkotó gondoskodott róla, hogy a vállalatok világában se teljen háborítatlanul a nyár. 2025. június végétől az állam elővásárlási jogot szerzett a meghatározott stratégiai ágazatokban működő azon magyar cégek esetében, amelyekben külföldi befektető szerezne tulajdonrészt.

A COVID-időszak idején, 2022. decemberében lépett hatályba az a kormányrendelet, amely jogot biztosított az állam számára arra, hogy a meghatározott stratégiai ágazatokban működő cégek esetén a külföldi befektetők tulajdonszerzését megtiltsa.

Most ezt a rendeletet módosította a 2025. június 25-én hatályba lépett kormányrendelet, akként, hogy tiltó döntés esetén az állam számára általános elővásárlási jogot biztosít minden meghatározott stratégiai ágazatban működő magyar gazdasági társaság esetében, amennyiben azok tulajdonrésze – akár kisebbségi, akár többségi – külföldi vevő részére kerülne értékesítésre (korábban ilyen elővásárlási jog csak a villamos-energia szektorban létezett).  További változás, hogy a rendelet a bejelentési eljárás ügyintézési határidejét is jelentősen meghosszabbította, így szélsőséges esetben a bejelentési eljárások akár 4-5 hónapig is elhúzódhatnak.

Gyakorlatban ez az előjog akként működik, hogy amennyiben a bejelentési eljárás tiltó döntéssel zárul, úgy az állam a Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. vagy más kijelölt szervezet útján a tiltó döntés kézbesítését követő 90 napon belül elővásárlási jogot gyakorolhat. Fontos kiemelni, hogy a módosításokat már a folyamatban lévő ügyekben is alkalmazni kell, és a kormányzati tájékoztatás szerint, amennyiben tiltó döntés születik és az állam élni kíván az elővásárlási jogával úgy az eladónak azt el kell fogadnia, és az állammal köttetik meg az üzlet.

A jogalkotó már korábban, a 561/2022 (XII.23.) kormányrendelet alapján rendkívül széles körben határozta meg a stratégiai jelentőségű ágazatokat. Az energia-, logisztikai és pénzügyi szektor mellett számos más tevékenységi körbe tartozó vállalat esetében is be kellett jelenteni, ha külföldi tulajdonos kívánt érdekeltséget szerezni. Az elővásárlási jog mostani, bevezetése tehát egy olyan rendszerbe ékelődik be, ahol a külföldi tulajdonszerzés eddig is jelentős állami kontroll alatt állt.

A módosítás ugyanakkor újabb jogi bizonytalanságokat szül, és érdemben befolyásolhatja a vállalatfelvásárlások, átszervezések és befektetések előkészítését – különösen, ha a vevői oldalon akár közvetett módon is külföldi szereplő jelenik meg. Az állam ráadásul ezzel a szabállyal olyan eszközhöz jut, amelynek révén a tranzakciók költséges előkészítési szakaszát – például a cégátvilágítást vagy a szerződéses egyeztetéseket – megkerülve szerezhet részesedést stratégiai társaságokban. A jelenlegi helyzet így fokozott körültekintést és előrelátó szerződéses tervezést kíván minden érintett fél részéről.

Ugyanakkor bizonyos megnyugvást jelenthet, hogy a kormányzati kommunikáció szerint ez az új szabályozás csak átmeneti: augusztustól 19-től visszaállnak a korábbi rendelkezések, vagyis az elővásárlási jog és a meghosszabbított ügyintézési határidő már nem lesz alkalmazandó.

Záró gondolatok – újraértelmezett tulajdonszerzés?

Bár a cikk két látszólag eltérő témát tárgyal – az egyik az ingatlanpiacot, a másik a vállalatfelvásárlásokat érinti –, közös bennük, hogy az állam megoldási eszköztárában mindkét esetben az elővásárlási jog kapott kiemelt szerepet. Ez a párhuzam kérdéseket vet fel: vajon új állami eszközformálódásnak vagyunk tanúi, amely más területeken is teret nyerhet? Az elővásárlási jog túlzott kiterjesztése torzíthatja a piaci mechanizmusokat: az ingatlanpiacon visszafoghatja az adásvételeket, növelheti a bizonytalanságot és ezáltal az árakat is, a vállalati szférában pedig hosszú távon rontja az ország befektetői megítélését és versenyképességét. Bár a cégekre vonatkozó elővásárlási jog a jelenlegi kommunikáció szerint augusztustól kivezetésre kerül, nincs garancia arra, hogy ne térhetne vissza – ha nem is ugyanezen a jogcímen, de más formában. Éppen ezért fontos, hogy ezekről a fejleményekről folyamatos és érdemi szakmai párbeszéd alakuljon ki – még mielőtt az elővásárlási jog „a köz döntése” helyett végleg a bizonytalanság szinonimájává válik.